Baufinanzierung: Das sollten Sie wissen!
- Sarah S.
- 7. Mai 2024
- 4 Min. Lesezeit
Mit der richtigen Herangehensweise ist es ganz einfach, die passende Immobilienfinanzierung erfolgreich zu gestalten.
Wir zeigen Ihnen beispielsweise, wie Sie Ihr verfügbares Budget richtig ermitteln, wie Sie Angebote zur Immobilienfinanzierung im Vergleich bewerten und wieso ein reiner Zinsvergleich bei Immobiliendarlehen nicht ausreichend ist.
Wir halten absolut nichts von "pauschalen Budgetrechnern" im Internet.
Denn es gibt viele Faktoren und Möglichkeiten, die berücksichtigt werden müssen, um das Gesamtbudget und die monatlichen Kosten effektiv zu ermitteln. Das ist in den Standard-Budgetrechnern schlicht nicht möglich.
Als erstes ist es also wichtig sich zu überlegen, welche monatliche Summe Sie dauerhaft für die Finanzierung aufwenden möchten bzw. können. Rechnen Sie nur mit Beträgen, die sicher und nachhaltig zur Verfügung stehen. Schwankende oder unregelmäßige Bonuszahlungen oder unregelmäßige Einnahmen schönen das Ergebnis und sollten deshalb nicht mit einbezogen werden.
Faustregel: Aktuelle Kaltmiete + regelmäßige Sparleistung = monatl. Budget.
Das Gesamtbudget besteht allerdings nicht nur aus den reinen Baukosten beim Hausbau oder dem notariellen Kaufpreis bei Bauträgerprojekten. Es beinhaltet auch die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler). Diese sollten unbedingt ebenfalls in die Gesamtkosten mit eingerechnet werden. Außerdem sollten Sie eine Reserve für unvorhergesehene Baukosten, Sonderwünsche, Bauzeitzinsen bzw. Mobiliar einkalkulieren.
Vergleichen Sie unbedingt mehrere Finanzierungsangebote. Wem der Aufwand mit mehreren Bankgesprächen zu viel ist, oder wer im Internet nicht genügend Informationen und Beratung findet, der sollte sich an uns und unsere unabhängigen Finanzierungsberater wenden. Wir bieten Ihnen nach Möglichkeit zusätzlich sehr interessante Fördergelder durch die KfW, L-Bank oder LaBo an.
Der Effektivzins soll eigentlich der beste Vergleichsmaßstab von Finanzierungsangeboten sein, denn er berücksichtigt neben dem eigentlichen Zins, auch weitere Kosten wie Bearbeitungsgebühren, Provisionen etc.. Mit der Umsetzung einer EU-Richtlinie im Jahr 2010 wurde diese Vergleichbarkeit jedoch deutlich eingeschränkt. Grund: Es wird nicht mehr wie früher, der Effektivzins für die Zeit der Zinsbindung berechnet, sondern für die gesamte Darlehenslaufzeit. Dafür müssen aber Annahmen getroffen werden, die kein Mensch voraussagen kann (z.B. Zinssatz nach Zinsbindungsdauer). Viele Banken rechnen hier einfach mit dem aktuellen Zinssatz weiter, andere Banken rechnen jedoch mit dem deutlich niedrigeren variablen Zins. Damit sind Angebote nicht mehr sinnvoll miteinander vergleichbar. Lassen Sie sich deshalb im Zweifel immer auch den Effektivzins für die erste Zinsbindungszeit geben, oder vergleichen Sie die Angebote über die Restschuld in einem ausführlichen Tilgungsplan.
Übrigens: Auch wenn in einem Angebot keinerlei Gebühren enthalten sind, ist der Effektivzins immer ca. 0,05 bis 0,1-Prozentpunkte höher als der Nominalzins. Grund dafür ist die monatliche Ratenzahlung. Nicht im Effektivzins abgebildet, aber trotzdem ein wichtiger Faktor und ggf. auch richtig teuer sind die sogenannten Nebenbedingungen. So sind z.B. Sondertilgungsoptionen, Möglichkeiten zur Veränderung der Tilgungshöhe, bereitstellungszinsfreie Zeiten, Bereitstellungszinsen, Anzahl der kostenfreien Auszahlungen u.s.w. wichtige Bestandteile eines Finanzierungsangebots. So kann u.U. das zinsgünstigste Angebot, welches aber nur wenige Monate bereitstellungsfreie Zeit hat, für den Bauherrn mit einer langen Bauzeit teurer werden, als ein Vergleichsangebot mit etwas höheren Zinsen, aber langen bereitstellungszinsfreien Zeiten.
#4: Vorteile einer individuellen Finanzierungsgestaltung
Die meisten Zinsangebote beinhalten eine Zinsbindungszeit von 10 oder 15 Jahren. Viele Menschen wissen nicht, dass es grundsätzlich auch jede andere beliebige Laufzeit für die Zinsbindung, von 1 bis 30 Jahren gibt.
Die Faustregel lautet: Je länger die Zinsbindung, desto höher der Zinssatz. Die Zinsbindungszeit sollte aber vor allem von der Höhe der Zinsänderungsrisiken nach Ablauf der ersten Zinsbindungsphase abhängen.
Vereinbaren Sie grundsätzlich nur die Mindesttilgung von 1%. Aktuell bieten fast alle Banken kostenlos Sondertilgungsoptionen von bis zu 10% p.a. an. Damit lassen sich flexible Tilgungssätze von 1% + 10% = 11% p.a. erreichen. Sollte es aber während der langen Finanzierungslaufzeiten zu unerwarteten Lebenssituationen oder finanziellen Engpässen kommen, dann verzichten Sie einfach auf die freiwillige Sondertilgung und reduzieren somit Ihren finanziellen Aufwand. Eine von vorneherein vertraglich fest vereinbarte hohe Tilgung lässt sich unter Umständen im nachhinein nicht so einfach wieder reduzieren.
Die Immobilie ist meist eine der größten Anschaffungen im Leben.
Unsere neutralen Finanzierungsberater unterstützen Sie und geben Antworten auf Fragen wie z.B.
• monatliches Budget und Gesamtkosten richtig ermitteln
• Zinsänderungsrisiken und Alternativen
• Chancen und Risiken von unterschiedlichen Finanzierungsmodellen
• Chancen und Bedingungen für sämtliche Fördermittel (L-Bank, LaBo, KfW etc.)
Selbst gut ausgebildete Bankberater unterliegen hier oft geschäftspolitischen Einschränkungen bezüglich Produkten und Finanzierungsmodellen und können somit nicht die optimale Finanzierung für Sie erarbeiten.
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Werde bei der nächsten Anfrage mal anklopfen.